Что меняет новый закон
Закон вводит возможность ареста имущества граждан, находящихся за границей, в качестве обеспечительной меры по административным делам. Сначала могут блокировать денежные средства на счетах, а при их недостаточности — накладывать арест на другое имущество, включая квартиру. Арест может быть наложен и до окончательного решения по делу.
Кого это может затронуть
Критерии применения сформулированы широко, поэтому под действие нормы теоретически может попасть любой уехавший россиянин, если против него заведут административное дело по «правонарушениям против интересов» страны. Закон создаёт повышенную юридическую уязвимость и риск самоцензуры у тех, кто находится за границей.
Варианты распоряжения недвижимостью из‑за границы
Основные легальные пути — оформление дарения или продажа через доверенное лицо, а также использование квалифицированной электронной подписи (КЭП) в странах, где она доступна. Каждый способ имеет свои требования, сроки и налоговые последствия.
Дарение (переписывание на родственника или другое лицо)
Дарение — часто используемый способ при передаче квартиры близким родственникам. Сделка оформляется у российского нотариуса и проводится в том регионе, где находится недвижимость. Для оформления потребуется доверенность на третье лицо, поскольку собственник не может одновременно выдать доверенность тому, кому прямо собирается подарить квартиру.
Близкие родственники (супруги, родители, дети, внуки, бабушки и дедушки) при дарении обычно освобождены от уплаты налога. При дарении не‑родственнику или дальнему родственнику одаряемый платит НДФЛ 13% от дохода (для нерезидентов ставка может составлять 30%). Даритель налог не платит.
Доверенность: как оформить и переслать в Россию
Доверенность можно оформить в консульстве России или у местного нотариуса (с переводом и апостилем/в порядке международных конвенций, где применимо). Оригинал доверенности должен быть доставлен в Россию. В доверенности обязательно пропишите право на совершение сделки дарения, обращение в Росреестр и МФЦ, а при необходимости — снятие с регистрационного учёта.
Рекомендуется делать доверенность на внутренний российский паспорт, тот, на который оформлена квартира. Оформление через консульство облегчает последующую проверку нотариусом в России.
Продажа квартиры из‑за границы
Продажа проводится через доверенное лицо или при наличии КЭП (если доступна в вашей стране и соблюдены требования биометрии). Налоговая нагрузка зависит от срока владения: общий минимальный срок — пять лет, для ряда случаев (дарение от близких, наследство, единственное жильё и т.д.) — три года. Если минимальный срок не соблюдён, налог для резидентов — по действующим правилам, для «иноагентов» и нерезидентов ставка может достигать 30%.
Документы и регистрация
Для продажи обычно требуются копии всех страниц паспорта продавца, паспорта покупателя, выписка из ЕГРН, оригинал доверенности, документы, подтверждающие право собственности, и справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. После оформления договор подаётся в Росреестр — регистрация занимает несколько рабочих дней.
Приём оплаты: практические варианты
Лучше принимать выручку на собственный российский счёт, а не на счёт доверенного лица. Если собственного счёта нет, доверенному лицу можно дать право открыть счёт. Для безопасности стороны используют банковский аккредитив или депозит нотариуса: деньги находятся на специальном счёте и переводятся продавцу после внесения записи в ЕГРН.
Учтите санкционные ограничения и банковские риски при переводе средств за границу — заранее проконсультируйтесь с юристом и финансовым советником.
Наследство и иные ситуации
Если недвижимость переходит по наследству, основные операции (оформление права, продажа) также можно проводить через доверенное лицо. Порядок и набор документов зависят от конкретной ситуации — обращайтесь к нотариусу за подробным списком.
Сроки и подготовка
Закон вступает в силу 1 сентября 2026 года, поэтому есть время оценить риски, собрать документы и при необходимости заранее оформить доверенности или подготовить сделку.
Короткие советы
- Проконсультируйтесь с нотариусом и адвокатом до оформления сделки.
- Оформляйте доверенность через консульство или по правилам международных конвенций и сохраняйте оригинал в России.
- При дарении учитывайте налоговые последствия для одаряемого, особенно если он нерезидент.
- Для безопасности расчётов используйте аккредитив или нотариальный депозит.
- Храните в России копии и оригиналы основных документов и выписок из ЕГРН.
В каждом конкретном случае требования и риски отличаются — решение принимайте после консультации с профильными специалистами.
